Chọn quận vùng ven làm cứ địa để gom hàng, chỉ mua nhà có pháp lý rõ ràng, diện tích không quá lớn, nâng cấp vừa phải, ưu tiên giao dịch nhanh... là cách đầu tư với số vốn chỉ vài trăm triệu đồng của doanh nhân trẻ Tuệ Nghi.
Sinh năm 1993, có một thời gian khởi nghiệp với nghề buôn nhà cũ khá thành công, Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu Tư Thương Mại Nghi Phong (NP Investment), Phan Thanh Bảo Ngọc (tên thường gọi là Tuệ Nghi) chia sẻ một số kinh nghiệm với độc giả VnExpress cách đầu tư, mua bán nhà cũ hiệu quả.
Tuệ Nghi từng khởi nghiệp là nhân viên bán điện thoại, quần áo thời trang... và thành công với nghề mua bán nhà cũ đã nâng cấp lại tại TP HCM trong những năm 2009-2011.
Thứ nhất: Chọn những căn nhà cấp bốn đã cũ nát tại các quận vùng ven TP HCM như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè hay các đô thị vệ tinh giáp ranh với Sài Gòn để mua xác nhà. Lưu ý tìm hiểu kỹ thông tin về căn nhà, xem có thuộc diện giải toả hay không. Tuyệt đối không mua những căn đang trong diện tranh chấp dân sự.
Thứ hai: Chỉ mua nhà nát có pháp lý rõ ràng. Nhiều nhà nát, nhà cấp bốn tại các khu vùng ven không được cấp sổ đỏ. Nhưng vì mức giá rẻ đáng thèm muốn khiến nhà đầu tư bỏ qua điều này và chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, đây là điều hết sức rủi ro. Nhiều nhà đầu tư cho rằng chỉ cần bán lại cho khách mua thì họ có thể phủi tay. Tuy nhiên kinh doanh nhà cũ là phục vụ cho người có thu nhập trung bình, đồng nghĩa với việc căn nhà là cả một gia tài, một quá trình tích cóp lâu dài nên cần lưu ý đến quyền lợi và sự an toàn của khách hàng cuối cùng.
Thứ ba: Ưu tiên đầu tư vào các căn nhà có diện tích không quá lớn, phù hợp với nguồn vốn khiêm tốn đồng thời cũng vừa túi tiền đối với những khách hàng tiềm năng mua lại căn nhà này để an cư.
Thứ tư: Khâu sửa chữa nâng cấp nhà nát đòi hỏi nhiều bước chuẩn bị. Tìm nguồn vật liệu xây dựng và nhân công có giá thành ổn định, phù hợp với chi phí dự trù cho mỗi căn mà bạn sẽ tu bổ. Mức chi phí hoàn thiện không được vượt quá 40% so với giá thành ban đầu. Nếu giá nhân công, nguồn vật liệu bất ổn định sẽ ảnh hưởng đến doanh thu bán ra khiến bạn rơi vào tình trạng “giật gấu vá vai”.
Thứ năm: Không nên kéo dài thời gian nâng cấp căn nhà cũ. Thời gian sửa chữa càng nhanh càng cắt giảm được chi phí chờ đợi, tiết kiệm được tiền nhân công. Ngân sách sửa chữa vừa phải cũng giúp tổng giá thành bán ra "mềm" hơn, phù hợp với túi tiền của nhiều người. Các hạng mục tu sửa phổ biến là: nhà vệ sinh, sơn tường trong ngoài, nâng và lát lại nền, thêm gác hoặc lên tấm tùy giấy phép...
Thứ sáu: Thoả thuận rõ ràng bằng văn bản với các đơn vị môi giới để tránh các tranh chấp về mặt hoa hồng khiến bạn rơi vào tình thế khó xử. Thậm chí là mất khách hàng vì các hành vi không lành mạnh của đơn vị môi giới sau các xung đột. Tuyệt đối, chỉ làm việc với các đơn vị môi giới mà bạn đã thoả thuận, khi thông tin về căn nhà của bạn được đăng lên sẽ có rất nhiều trung gian liên hệ. Nếu không chọn lọc bạn sẽ dễ dàng gặp nhiều rắc rối phát sinh không đáng có.
Thứ bảy: Thời gian bán bất động sản sau khi đã nâng cấp sửa chữa xong nên ở khoảng từ 2 tuần đến 3 tháng, không nên quá lâu nếu bạn quá ít vốn. Thông thường căn nhà càng nhỏ giao dịch càng nhanh. Nhưng với vòng quay vốn của nhà cũ tân trang lại rất hiếm căn nào kéo dài quá trình mua bán đến 3 tháng, trừ phi thủ tục giấy tờ bị vấn đề hoặc nhà đầu tư trường vốn (vốn mạnh) muốn chờ đợi thị trường lãi lớn.
Giai đoạn 2009-2011 dù kinh tế suy thoái, lãi suất tăng kịch trần, bất động sản cao cấp và thị trường chung cư nằm bất động, phân khúc kinh doanh nhà giá rẻ vẫn có nhiều cơ hội. Đây là thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ hay thậm chí là nơi "trú bão" cho các nhà đầu tư lớn bởi cung ít cầu nhiều.
Buôn nhà cũ là một trong những giải pháp kinh doanh, đầu tư ngắn hạn có tỷ lệ lợi nhuận tương đối cao mà rủi ro thấp hơn so với các lựa chọn đầu tư khác trên thị trường. Tuy nhiên công việc này đòi hỏi bạn phải đầu tư nhiều thời gian, chịu khó khảo sát và lặn lội vào mọi ngóc ngách, hang cùng ngỏ hẻm, đến nhiều nơi thuộc vùng ven để tìm cơ hội mua lại những căn nhà xập xệ. Thuận lợi khi đầu tư kênh này là vốn ít, lợi nhuận khá tốt, không lo bị tồn kho vì nhu cầu thị trường rất lớn. Tuy nhiên thách thức không hề nhỏ nằm ở pháp lý.
Tuệ Nghi - vnexpress